Forside › Teknisk tilstandsanalyse av næringsbygg
Teknisk tilstandsanalyse av næringsbygg
Tilstandsvurdering etter NS 3424 med tilstandsgrader (TG 0–3), tiltaksliste og kostnadsrammer. Gir kjøper forutsigbarhet og selger færre reforhandlinger.
Hva er en teknisk tilstandsanalyse?
En teknisk tilstandsanalyse, også kalt tilstandsvurdering eller tilstandsrapport, kartlegger tilstanden til bygningsdeler og tekniske anlegg. Analysen følger standarden NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk, og bygningsdelene deles inn etter bygningsdelstabellen i NS 3451. Resultatet er en rapport med tilstandsgrad for hver bygningsdel, en tiltaksliste og estimerte kostnader.
For næringsbygg er dette den vanligste måten å dokumentere byggets tekniske standard før salg, finansiering eller en større vedlikeholdsplan. NS 3600 gjelder bolig og brukes ikke på næringsbygg.
Hvorfor gjøre tilstandsanalysen før salg?
- Færre reforhandlinger. Kjøpere gjennomfører ofte teknisk due diligence. Når tilstand og kostnadsrammer allerede er dokumentert, er det færre funn som kan brukes til prisavslag.
- Raskere prosess. Kjøpers rådgivere får et ferdig grunnlag og kan konsentrere seg om det som avviker.
- Bedre prisgrunnlag. Oppgraderingsbehov er en del av verdivurderingen, og dokumentert tilstand gjør prisantydningen enklere å forsvare.
- Ingen overraskelser. Du får oversikt over hva som bør utbedres, og kan velge om du vil gjøre tiltak før salg eller la kjøper ta dem.
Kombinert med verdivurdering og energiattest får kjøper et helhetlig bilde fra første dag.
Tilstandsgrader og konsekvensgrader forklart
Hver bygningsdel gis en tilstandsgrad (TG) målt mot et referansenivå, som beskriver ønsket tilstand for bygget. I tillegg vurderes konsekvensgrad (KG), som sier noe om hvor alvorlige konsekvensene av et avvik kan bli, for eksempel for sikkerhet, drift og økonomi.
| Tilstandsgrad | Betydning | Typisk betydning for kjøper |
|---|---|---|
| TG 0 | Ingen avvik | Ingen tiltak nødvendig |
| TG 1 | Mindre eller moderate avvik | Følges opp i ordinært vedlikehold |
| TG 2 | Vesentlige avvik | Tiltak bør planlegges og budsjetteres |
| TG 3 | Store eller alvorlige avvik | Tiltak bør prioriteres, ofte med videre undersøkelser |
| TGIU | Tilstandsgrad ikke undersøkt | Ikke vurdert, for eksempel fordi bygningsdelen var utilgjengelig |
Analysenivå 1, 2 og 3
NS 3424 har tre analysenivåer med ulik grundighet. På nivå 1 gjøres tilstandsregistrering med visuelle observasjoner og enkle målinger. Nivå 2 er mer omfattende enn nivå 1. På nivå 3 kan det være aktuelt med destruktive inngrep og laboratorieundersøkelser. Riktig nivå avhenger av byggets alder, kompleksitet, formålet med analysen og hva som er avdekket. Vi anbefaler nivå når du ber om tilbud.
Omfang
Dette gjennomgår vi
Omfanget avtales i tilbudet. Analysen er en tilstandsvurdering og erstatter ikke lovpålagte kontroller, for eksempel el-tilsyn og brannkontroll.
Grunn og bygningskropp
Fundamenter, drenering, bæresystem, yttervegger og fasade.
Tak
Tekking eller membran, avrenning, takrenner, gjennomføringer og takflater som kan gi lekkasjer.
Vinduer, dører og overflater
Vinduer, dører, porter, innvendige vegger, gulv, himlinger og våtrom.
VVS og ventilasjon
Sanitær, varme, ventilasjon og kjøling, og anleggenes alder og tilstand.
Elektro og tele
Elkraft, belysning, nødlys, tele og automatisering.
Heis, brann og utomhus
Heis og transportanlegg, branntekniske installasjoner og utearealer som parkering og drenering.
Byggtyper
Tilstandsanalyse for ulike typer næringsbygg
Hvilke bygningsdeler som veier tyngst, varierer med byggtype. Vi tilpasser gjennomgangen etter bygget.
Kontorbygg
Ventilasjon og kjøling, tekniske anlegg over himling, vinduer, våtrom og overflater.
Butikk og handel
Kjøle- og fryseanlegg, store takflater, inngangsparti og branntekniske løsninger.
Lager og logistikk
Takflater og membran, portanlegg, gulv og bæreevne, drenering og eventuelle sprinkleranlegg.
Industri og verksted
Bygningskropp, spesialiserte tekniske anlegg, avtrekk og gulv som er utsatt for slitasje.
Hotell og overnatting
Våtrom, brannvarsling, heis, ventilasjon og slitasje på felles- og gjesteareal.
Kombinasjonsbygg
Bygg med flere funksjoner analyseres delt, slik at hver del får riktig vurderingsgrunnlag.
Hva inneholder rapporten?
- Sammendrag av byggets tilstand
- Tilstandsgrad og konsekvensgrad per bygningsdel med beskrivelse og bilder
- Tiltaksliste med anbefalte tiltak
- Kostnadsrammer for tiltakene
- Anbefalinger om videre undersøkelser der det er behov, for eksempel ved TG 3 og TGIU
Kostnadsrammene er estimater med usikkerhet, ikke tilbud fra entreprenør. De gir kjøper og selger et felles utgangspunkt, og kan brukes til å planlegge vedlikehold og investeringer.
Dette trenger vi for å lage tilstandsanalysen
- Tegninger og eventuell FDV-dokumentasjon
- Service- og kontrollrapporter for tekniske anlegg: ventilasjon, brann, elektro og heis
- Oversikt over rehabiliteringer og utskiftinger med årstall
- Kjente skader, lekkasjer og fuktproblemer, med dokumentasjon
- Tilgang til alle arealer, tak og tekniske rom ved befaring
Hva koster tilstandsanalyse av næringsbygg?
Prisen avhenger av byggtype, areal, kompleksitet og analysenivå. Tabellen viser veiledende priser for kontor- og administrasjonsbygg. Endelig fastpris oppgis i et skriftlig tilbud.
| Areal (BRA) | Salgsklar-pakken | Energiattest | Verdivurdering | Tilstandsanalyse |
|---|---|---|---|---|
| 500 m² | kr 40 000 | kr 12 000 | kr 17 000 | kr 21 000 |
| 1 500 m² | kr 52 000 | kr 17 000 | kr 22 000 | kr 26 000 |
| 5 000 m² | kr 94 000 | kr 34 500 | kr 39 500 | kr 43 500 |
Teknisk tilstandsanalyse, verdivurdering og energiattest fra én befaring gir lavere samlet pris i Salgsklar-pakken.
Slik fungerer det
Fra bestilling til ferdig rapport
1
Send forespørsel
Oppgi adresse, byggtype og areal. Du får et skriftlig fastpristilbud med foreslått analysenivå.
2
Dokumentgjennomgang og befaring
Vi går gjennom dokumentasjonen og befarer bygget med relevante fagområder.
3
Rapport
Du mottar rapport med tilstandsgrader, tiltaksliste og kostnadsrammer, klar til datarom.
Spørsmål og svar
Vanlige spørsmål
Hva er forskjellen på tilstandsanalyse, tilstandsvurdering og tilstandsrapport?
Begrepene brukes ofte om hverandre. Tilstandsanalysen er selve gjennomgangen av bygget, og tilstandsvurderingen eller tilstandsrapporten er dokumentet som beskriver resultatet. For næringsbygg følger vi metodikken i NS 3424.
Hva er NS 3424?
NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk er den norske standarden for innhold og gjennomføring av tilstandsanalyser. Den beskriver tilstandsgrader, konsekvensgrader og analysenivåer. NS 3600 gjelder derimot tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.
Hva betyr TG 0, TG 1, TG 2, TG 3 og TGIU?
TG 0 betyr ingen avvik, TG 1 mindre eller moderate avvik, TG 2 vesentlige avvik og TG 3 store eller alvorlige avvik. TGIU betyr at tilstandsgraden ikke er undersøkt, for eksempel fordi bygningsdelen ikke var tilgjengelig.
Hva er teknisk due diligence?
Teknisk due diligence er en uavhengig gjennomgang av byggets tekniske tilstand før kjøp. Har selger dokumentert tilstanden på forhånd, blir kjøpers gjennomgang raskere og mer forutsigbar. Selgers rapport kalles ofte vendor due diligence.
Er teknisk tilstandsanalyse påkrevd ved salg av næringsbygg?
Det er ikke et generelt lovkrav ved salg av næringseiendom, i motsetning til energiattest. Mange selgere velger likevel å dokumentere tilstanden for å gi kjøper trygghet og redusere risikoen for prisavslag og reforhandling.
Hva koster en tilstandsanalyse av næringsbygg?
Prisen avhenger av byggtype, areal, bygningens kompleksitet og hvilket analysenivå som velges. Se veiledende priser på denne siden, eller be om et skriftlig fastpristilbud.
Kan kjøper bruke selgers tilstandsanalyse?
Kjøper kan bruke rapporten som grunnlag, men vil ofte gjøre egne undersøkelser. En ferdig tilstandsanalyse gjør kjøpers gjennomgang raskere og mer forutsigbar, og gir begge parter samme utgangspunkt.
Avdekker analysen skjulte feil og fuktskader?
Nivå 1 bygger på visuelle observasjoner og enkle målinger, så skjulte forhold kan bli stående som TGIU eller anbefalt for nærmere undersøkelse. Ved mistanke om fukt eller andre skjulte skader kan det være aktuelt med et høyere analysenivå.
Omfatter tilstandsanalysen miljøkartlegging, for eksempel asbest og PCB?
Miljøkartlegging er normalt en egen undersøkelse. Trenger du det, for eksempel før en rehabilitering, så si fra når du ber om tilbud.
Innholdet er generell informasjon om tilstandsanalyse og ikke juridisk rådgivning. Hva som gjelder ved et konkret salg, avhenger av avtalen og gjeldende regelverk.
Les mer
Relaterte tjenester
Kontakt
Bestill tilbud på dokumentasjon
Fyll ut skjemaet for et uforpliktende fastpristilbud og fremdriftsplan.